פסק-דין בתיק ת"א 1540-09

א.         רקע עובדתי

1.         תביעה למחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטובת הנתבע ביום 6.5.01 על זכויות הבעלות במקרקעין הידועים כגוש 6122 חלקה 718, ברחוב רבנו תם 6 בבני ברק (להלן: " המקרקעין" או " הנכס"). לטענת התובע (להלן גם: " שגיא"), זכויות הבעלות במקרקעין נרכשו על ידו מעם הבעלים הרשום, מר טיבריו הירש ז"ל (להלן: " הירש"), לפי הסכם מיום 5.10.00, וביום 1.3.01 נרשמה לטובתו הערת אזהרה לגבי זכויותיו במקרקעין. לפיכך, יש למחוק את הערת האזהרה המאוחרת שנרשמה לטובת הנתבע (להלן גם: " זיגל").

הנתבע מסתמך על הסכם מיום 29.2.00, לפיו מכר לו, לטענתו, הירש את המקרקעין. אך התובע כופר בקיומו ובתוקפו של הסכם זה, ומכל מקום טוען כי ביום שנערך ההסכם בינו לבין הירש - לא היה קיים הסכם בין הירש לבין הנתבע, ובוודאי לא נרשמה הערת אזהרה בדבר הסכם זה. הנתבע, מצדו, כופר בקיומו ובתוקפו של הסכם המכר שבין התובע לבין הירש, וטוען כי הערת האזהרה נרשמה לטובתו מכוח ההסכם שחתם עם הירש לפני ההסכם עם התובע (במידה והוא תקף), ולפי יפוי כוח בלתי חוזר שקיבל מהירש ביום 5.5.01.

            הנה כי כן, יש צורך לברר למי משני הצדדים מכר הירש את הנכס ובאיזה מועד, ובמידה והירש ערך שתי עסקאות נוגדות - זכויותיו של מי מן הצדדים גוברות.

2.         תביעה זו הינה חוליה נוספת בשרשרת סבוכה וממושכת של הליכים משפטיים המתנהלים בין גורמים שונים בנוגע למקרקעין, אשר שימשו במשך שנים רבות כבית כנסת של אגודת בית המדרש מאקווא (להלן: " אגודת מאקווא"). האדם אשר פועל בשם אגודת מאקווא ומוסדותיה בכל הנוגע לנכס הנדון, ומייצג אותם בבתי המשפט, הוא הרב צבי ביאליסטוצקי, והוא גם נתן את התצהיר העיקרי בתיק זה מטעם הנתבע. הנתבע הוא חתנו של הרב ביאליסטוצקי, וכפי שיובהר בהמשך פעל עבור ובשם מאקווא, לפי הנחיות הרב ביאליסטוצקי. 

תחילתה של הפרשה בשנת 1980, כאשר הירש החליט למכור את זכויותיו במקרקעין לאגודת מאקווא תמורת סך של 150,000 דולר (נספח א' לתצהיר ביאליסטוצקי). בשנת 1995, לאחר שהרוכשים לא קיימו את כל התחייבויותיהם בהתאם להסכם, הגיש הירש תביעה לביטול העסקה (ה"פ 2201/95). בית משפט זה קיבל את התביעה ביום 21.7.97, וקבע כי הסכם המכר בטל. ערעור שהוגש לבית המשפט העליון נדחה ביום 17.1.00 (ע"א 5816/97).

במקביל להליכים דלעיל התנהלה תביעה בין הירש לבין אדם בשם דוד לוונטל, אשר טען כי יש לו זכויות ב- 1/8 מן המקרקעין. הליך זה, שהתנהל במוסדות בוררות חרדיים, הסתיים בפסק בוררות שקבע כי הבעלות באותו חלק של המקרקעין הינה של הירש (ראה תיאור השתלשלות העניינים בפסק דין שנתן כב' השופט מ' אלטוביה בת.א. 2124/03 בבית משפט זה, העוסק אף הוא בזכויות במקרקעין נשוא דיוננו). מכאן, שבתחילת שנת 2000 היה הירש הבעלים של מלוא הזכויות במקרקעין, אם כי על הנכס רבצו הערות אזהרה שונות, כפי שיפורט לקמן.

3.         ביום 3.2.00 - כשבועיים לאחר שבית המשפט העליון פסק כי ההסכם שבין הירש לבין אגודת מאקווא בוטל כדין - חתם הירש, לטענת ביאליסטוצקי, על שורה של מסמכים נוספים כדלקמן: הסכם שכירות מוגנת לטובת אגודת מאקווא ומוסדותיה (להלן: " מאקווא"), או לטובת בן האדמו"ר ממאקווא, הרב יעקב למברגר (נספח ג' לתצהיר ביאליסטוצקי); תצהיר בו מודיע הירש על הסתלקותו מירושת אחיו (נספח ד' לתצהיר ביאליסטוצקי); ותצהיר נוסף (נספח ב' לתצהיר ביאליסטוצקי) בו מצהיר הירש, בין היתר, כדלקמן:

" 3. לאחר שניתן פסק דין בבית המשפט העליון ביום 12.1.00 ועל פיו חוזה המכירה של הנכס לאגודת מאקווא בוטל, נתתי רשות לבן האדמו"ר הרב יעקב למברגר להמשיך ולהחזיק בנכס ולהתפלל בו וזכויותיו הם כזכויות דייר מוגן.

4. חתמתי עם מוסדות מאקווא על חוזה שכירות מוגנת".

הסכם השכירות נערך בפני עו"ד משה הלד, לפי עדותו, אך לא נערך על ידו והוא גם אינו נושא את חתימתו (ההסכם נערך על ידי הרב ביאליסטוצקי, כפי שנקבע בפסק דינה של כב' השופטת מני-גור: ת/1 עמ' 6). על גבי שני התצהירים הנ"ל של הירש מופיע אישור בחתימת עו"ד הלד, אך הוא לא נתבקש לאשר זאת בעדותו (עמ' 30-31). כל המסמכים הללו נמצאו בתיקו של עו"ד הלד. יצויין בהקשר זה כי  הגב' יפית סורקיס, בתו של הירש המנוח (להלן: " סורקיס") העידה כי עו"ד הלד הוצג לפני אביה לראשונה בפגישה שנערכה בבית הרב ביאליסטוצקי ביום 5.5.01, ולכן הטילה ספק בתוקף המסמכים דלעיל מן החודשים פברואר-מרץ 2000, אשר נושאים חתימת אישור של עו"ד הלד (עמ' 49).

            לטענת הנתבע, בנוסף למסמכים הללו, חתם הירש ביום 29.2.00 (שלושה שבועות מאוחר יותר) על שני מסמכים נוספים: הסכם למכירת הזכויות במקרקעין לנתבע (נספח ה' לתצהיר ביאליסטוצקי) ויפוי-כח לטובת הנתבע, לעשות בשמו כל פעולה הנוגעת למקרקעין (נספח ו' לתצהיר). המסמך השני נחתם על גבי טופס סטנדרטי של יפוי-כוח כללי מן הסוג הניתן לעורך דין, ואין מדובר ביפויי-כוח נוטריוני (כנדרש לגבי יפוי-כוח שאינו ניתן לעורך דין: סעיף 20(א) לחוק הנוטריונים, התשל"ו-1976). שני מסמכים אלו לא נחתמו בפני עו"ד הלד, ולא אומתו על ידו. עו"ד הלד העיד כי הרב ביאליסטוצקי הביא לו את הסכם המכר ואת יפוי-הכח הנ"ל רק ביום 5.5.01, כאשר ביקש ממנו לרשום הערת אזהרה לטובת הנתבע (ראה עדותו בעמ' 31). ובכל זאת, הערת האזהרה לטובת הנתבע נרשמה ביום 6.5.01 - למעלה משנה לאחר חתימת ההסכם הנטען - לא מכוח ההסכם הנטען מיום 29.2.00, אלא מכוח יפוי-כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות בנכס על שם הנתבע, שעליו הוחתם הירש ביום 5.5.01. לבקשה לרישום הערת אזהרה לא צורף הסכם המכר, אלא רק יפוי-הכח הנ"ל (הבקשה ויפוי-הכח צורפו כנספחים י'-יא' לתצהיר ביאליסטוצקי).

במהלך הדיון לפני הציג הנתבע יפוי-כח נוסף, שלטענתו נחתם ביום 29.2.00 על ידי הירש לטובת עו"ד הלד בקשר לנכס (נ/8). כמו כן, הגיש עו"ד הלד בעדותו שני מסמכים נוספים שנמצאו בתיקו, ואשר נטען כי נחתמו על ידי הירש ביום 2.3.00. המסמך הראשון הינו כתב הוראות בלתי חוזר, לפיו מוסר הירש לעו"ד הלד הוראות בלתי חוזרות לטפל ברישום הזכויות במקרקעין על שם הנתבע, או על שם בן האדמו"ר הרב יעקב למברגר, וכן לטפל בכך שלאדמו"ר תהא זכות שימוש בלתי הדירה וזכות דיירות מוגנת במקרקעין (נ/7). המסמך השני הינו יפוי-כח בלתי חוזר המופנה אף הוא לעו"ד הלד, לפעול למכירת או השכרת המקרקעין לנתבע או לאדמו"ר (נ/6). על נפקותם של כל המסמכים הנ"ל, ארחיב להלן.

אין מחלוקת כי הנתבע לא התכוון לרכוש את המקרקעין עבור עצמו, אלא שהוא פעל  בשליחות עבור אגודת מאקווא, לפי הנחיות חותנו הרב ביאליסטוצקי, אשר נתן לו את הכסף עבור התשלום הראשון לפי הסכם המכר. הנתבע אמר על מעורבותו בעסקה, בשם חותנו: " פעלתי בשליחותו עבור חסידות מאקווא" (עמ' 35). בהמשך אמר הנתבע, כמי שממתיק סוד עם בית המשפט: " בארבע עיניים הייתי אומר שחמי קנה את הנכס עבור החסידות ואני נרשמתי כקונה" (עמ' 37). גם הרב ביאליסטוצקי העיד כי הנתבע והוא עצמו פעלו עבור האדמו"ר ממאקווא (עמ' 20). לכן הנתבע לא גילה בקיאות רבה, בלשון המעטה, בנושא המשפט; לא ערך בדיקות כלשהן לגבי מצב הנכס לפני חתימת ההסכם (עמ' 34-35); לא ידע על ההליכים המשפטיים שהתנהלו לגבי הנכס (עמ' 34); לא שילם מכיסו עבור הנכס (עמ' 35); ולא ידע אם העסקה דווחה לרשויות המס (עמ' 37). מסתבר כי היא לא דווחה לרשויות המס. 

4.         מאז שנת 1980, וגם לאחר ביטול הסכם המכר עם אגודת מאקווא, המשיכה אגודת מאקווא להחזיק במקרקעין. זה המצב עד עצם היום הזה. אין מחלוקת כי הירש קיבל לפי  ההסכם שבוטל חלק משמעותי מן התמורה, בין 61 ל-71 אחוזים מן התמורה המוסכמת, וכי הוא לא השיב סכומים אלה עם ביטול ההסכם (ראה עדותו של הרב ביאליסטוצקי בעמ' 20 ועדות סורקיס בעמ' 42). מנגד, אגודת מאקווא יושבת בנכס מאז שנת 1980 מבלי לשלם תמורת כך דבר, זולת התמורה החלקית ששילמה להירש לפי ההסכם.

ביום 16.3.00 - כשבועיים לאחר שנחתמו, על-פי הנטען, כל המסמכים דלעיל לפיהם הוענקו זכויות בנכס למאקווא ולנתבע - הוגשה בשם הירש תביעה לבית משפט השלום בהרצליה, לסילוק ידה של אגודת מאקווא מן המקרקעין (ת.א. (הרצליה) 1445/00). הרב ביאליסטוצקי טוען בתצהירו כי הופתע לקבל תביעה זו, אשר סותרת את המסמכים עליהם חתם הירש לטובת מאקווא והנתבע, כמפורט לעיל, וכי הירש אמר לו כי לא הוא עומד מאחרי הגשתה (סעיפים 27-30). ואמנם, בישיבת קדם המשפט הראשונה בתביעת הפינוי שהוגשה בשם הירש, ביום 6.5.01, התייצב הירש והכחיש כי חתם על יפוי-כח לעורך הדין שכביכול ייצג אותו בהליך זה (עו"ד משה הרצוג). עו"ד הרצוג טען כי קיבל את התיק מעורך דין אחר (עו"ד ג'ורג' יעקובוביץ ז"ל), וכי לא ראה את הירש עובר למועד הדיון. כפי שיובהר לקמן, עו"ד יעקובוביץ, שותפו של עו"ד הרצוג, ייצג את הירש בעסקת המכר עם התובע ואישר את חתימת הירש על גבי ההסכם, והתובע אף חתם במועד החתימה על ההסכם (5.10.00) על יפוי-כח בלתי חוזר לעו"ד יעקובוביץ ולעו"ד הרצוג (נספח ג' לתצהיר התובע). כמו כן חשוב לציין כי לא נראה שהירש היה כשיר מבחינה מנטאלית בעת הדיון שהתקיים ביום 6.5.01, וכפי שיתברר בהמשך הוא שימש כלי בידי אחרים.

לאור טענותיו של הירש בדיון לפניה, ועל-פי התרשמותה מהירש, קבעה כב' השופטת א' מני-גור כי נראה שהתובע " איננו מצוי בלשון המעטה בסביבתו" וכי הוא זקוק למינוי אפוטרופוס. היא המליצה לבא-כוחו למחוק את התביעה, המלצה אשר ככל הנראה התקבלה (פרוטוקול הדיון הוגש וסומן נ/3). ביום 29.5.01 נבדק הירש בידי הפסיכיאטר פרופ' פיטר סילפן, אשר קבע כי הירש סובל מהפרעות זיכרון קשות, חסר התמצאות בזמן, במקום ובתנאים, איננו מבין את מצבו, אינו מסוגל ליזום פעולה מתוכננת ואיננו מבין את המושגים המשפטיים הפשוטים ביותר (חוות הדעת צורפה למוצג נ/4 ולסיכומי הנתבע). ביום 2.9.01 מונתה בתו של התובע, הגב' סורקיס, כאפוטרופא במינוי זמני על גופו ורכושו של אביה, וביום 12.12.01 מונתה במינוי קבע (צו המינוי צורף לתצהירה).

5.         לטענת התובע, ביום 5.10.00 נחתם בינו לבין הירש הסכם לרכישת המקרקעין (נספח א' לתצהיר התובע). בהסכם נקבע כי התובע ישלם במועד החתימה סך של 20,000 דולר, וכי יתרת התמורה עבור המקרקעין, בסך 130,000 דולר, תשולם במועד העברת הזכויות במקרקעין בטאבו על שם התובע (סעיף 6 להסכם). על ההסכם נרשם בכתב ידו של עו"ד יעקובוביץ ז"ל כדלקמן: " אני הח"מ מאשר שהסברתי בשפה ההונגרית למר הירש טיבריו את תוכן החוזה הנ"ל". בד בבד עם חתימת ההסכם חתם הירש גם על יפוי-כח בלתי חוזר, לפיו ייפה את כוחם של עו"ד יעקובוביץ ושותפו, עו"ד הרצוג, להעביר את המקרקעין על שם התובע (נספח ג' לתצהיר התובע).

במועד חתימת ההסכם עם התובע היו רשומות על המקרקעין מספר הערות אזהרה שפורטו בהסכם: האחת לטובת אגודת מאקווא בגין ההסכם משנת 1980 שבוטל; השניה לטובת דוד לוונטל בגין 1/8 מן הזכויות בנכס; והשלישית לטובת אדם בשם ואיל ראבי שלא ברור כיצד הוא שייך לעניין. בהסכם נטל על עצמו התובע לפעול להסרת הערות האזהרה ולפינוי אגודת מאקווא המחזיקה במקרקעין (סעיפים 8ב. ו-9 להסכם).